FP事務所
ワールドパートナーズ

今週は久しぶりに「不動産・不動産価格」についてお話したいと思います。

ここ数年は日本全国立地の良い場所は右肩上がりで不動産価格が上昇してきました。

５年ぐらい前から不動産価格はまだ上がる！と話したところ、

ド素人の方々から（言い方w）色々言われました。

「東京オリンピックが終わったら東京の不動産価格も下がるでしょ」

→　そもそも先進国においてオリンピックが終わったら下がるというデータはありませんでした。そして案の定下がらず。

「2022年に生産緑地が解除されたら不動産価格が下がるでしょ」

→　マンションはほとんど影響ないだろうと話しましたが実際そうでしたね。

それよりもコロナの方が影響が大きかったですね。

※生産緑地問題

農地を維持するために30年間固定資産税の軽減や相続税の納税猶予を受けることが出来る制度。これが2022年で期限を迎えるため、宅地が大量に市場に出るのでは？と言われていました。

と、順調に上がってきた不動産価格ですが、１つの転換点を迎えそうです。

そう、それが7/31に日銀が金融政策決定会合にて決めた政策金利0.25%への利上げです。

この日銀の政策金利は、大企業向けの最優遇金利である短期プライムレートの指標となっています。

3月にマイナス金利を解除した際には9割型の銀行は金利を変えませんでしたが、今回は恐らくほとんどの銀行が住宅ローン金利を引き上げるでしょう

（早速7/31に三菱UFJが基準金利を0.15%引き上げすることを発表しました）。

住宅ローン金利が上がると不動産価格は下がる傾向にあります。

新規で不動産（自宅のための住宅）を購入する方は、毎月の支払い予算が決まっている方がほとんどです。

Ex.

物件価格・ローン額5,000万円

期間35年間

金利0.5%の場合　―　月129,792円

金利0.8%の場合　―　月136,530円(+6,738円)

金利1.0%の場合　―　月141,142円(+11,350円)

購入を検討している間に金利が0.5％から0.8%に上昇した場合、

月々の支払い予算を月13万円以内に抑えたいという方は

予算を4,600万円まで下げる必要があるからです。

「いや、最初だけ予算下げても変動金利ならいずれ金利上がるんだから一緒でしょ！」

と、思われる方もいらっしゃるでしょうが、上記のように考えて予算を下げる方が一定数いるのが現実なのです。

逆になぜこれだけずっと不動産価格が上がってきたか。

それはずっと金利が低かったから、とも言えます。

では、これから日本全国どの物件も値下がりしていくのか。

そうではなく、より分断が進んでいくと考えています。

・超好立地　―　富裕層や外国人需要があり下がらない

・好立地　―　今すぐ大きく下がったりはしないが、右肩上がりは止まるかも。

・そうでもない立地　―　売却を考えているのなら早めに。購入する方は価格交渉しやすくなるかも。

とはいえ、不動産は個別要因もあるためあくまで上記は一般論です。

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